전월세 확정일자 받는 방법 (인터넷등기소·주민센터, 전입신고와 차이)

확정일자는 주택 소재지 주민센터(읍·면사무소), 지방법원·등기소, 공증인에게 받거나 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 전자확정일자로 신청합니다. 2026년 10월 16일 현행 수수료는 주민센터·법원·등기소 방문 1건 600원, 인터넷등기소 500원, 공증인 1천원입니다. 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권은 확정일자만으로 생기지 않고, 주택 인도·전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 때 생깁니다. 확정일자를 입주·전입신고 당일이거나 그보다 먼저 받았다면 입주·전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터, 나중에 받았다면 확정일자를 받은 날이 순위 기준입니다. 보증금 6천만 원 초과 또는 월 차임 30만 원 초과 계약(광역시·경기도에 속하지 않은 군 지역 제외)을 계약서와 함께 임대차 신고하면 확정일자가 부여된 것으로 보므로, 따로 받지 않아도 됩니다.

핵심 요약 (2026년 기준)

확정일자란 무엇이고 왜 받아야 하나요?

확정일자는 임대차계약서에 확정일자번호·부여일·부여기관을 표시해 주는 제도입니다(주택임대차보호법 시행령 제4조 제2항). 이 날짜는 당사자가 나중에 바꿀 수 없는 계약서 존재일로 인정됩니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결). 이 날짜가 대항요건(주택 인도·전입신고)과 함께 있어야 경매·공매에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 배당받는 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 전입신고 인터넷 신청을 마쳤다면 확정일자까지 챙겨야 합니다.

이 글은 주택 임대차 기준입니다. 상가건물 임대차의 확정일자는 관할 세무서장이 부여하는 별개 제도입니다(상가건물 임대차보호법 제4조 제1항).

확정일자는 어디서 받고 수수료는 얼마인가요?

확정일자부여기관은 주택 소재지의 읍·면사무소·동 주민센터(행정복지센터)와 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원·등기소, 공증인입니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항). 경로별 수수료는 아래와 같고, 2026년 10월 16일 국가법령정보센터 현행 조문 기준입니다. 이 글에서 '법무부령'은 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」(시행 2022-02-07)으로 주민센터 등의 확정일자 부여에 적용되고, '대법원규칙'은 「주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙」(시행 2021-06-10)으로 지방법원·등기소·인터넷등기소에 적용됩니다. '예규'는 대법원 행정예규 「주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 업무처리지침」(제1398호, 시행 2024-06-18)이고, 공증인 수수료는 「공증인 수수료 규칙」(시행 2010-02-07)을 따릅니다.

비용 예시: 계약서가 4장 이하이면 방문 600원, 인터넷등기소 500원입니다. 계약서가 8장이면 초과 4장분 100원이 붙어 방문은 700원이고, 인터넷등기소는 초과 수수료가 없어 500원입니다.

법원·등기소 방문은 현금 또는 신용카드, 인터넷등기소는 신용카드·계좌이체·선불전자지급수단으로 냅니다(대법원 행정예규 「주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 업무처리지침」 제17조 제1항).

수수료가 면제되는 경우

아래에 해당하는 임차인은 주민센터·법원·등기소 방문 접수 때 수수료 면제 대상입니다. 법원·등기소는 면제한다고 정하고(대법원규칙 제13조 제2항), 주민센터는 같은 대상을 면제할 수 있다고 정합니다(주택임대차보호법 시행령 제7조 제2항, 법무부령 제8조 제3항). 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 아래 사람과 전자계약증서 신청자를 제외하고는 600원을 낸다고 안내합니다. 공증인은 공증인 수수료 규칙을 따르므로 이 면제 규정의 대상이 아닙니다.

• 국민기초생활 보장법상 수급자
• 독립유공자·국가유공자·5·18민주유공자·특수임무유공자(법무부령 표기는 특수임무수행자) 본인 또는 유족(유족은 선순위자만 해당)
• 고엽제후유증(의증)환자·2세환자
• 참전유공자
• 의상자·의사자유족(유족은 선순위자만 해당)
• 한부모가족지원법상 보호대상자

면제 대상이어도 인터넷등기소로 신청하면 500원을 냅니다(대법원규칙 제13조 제2항 단서). 면제를 받으려면 인터넷등기소 대신 방문 접수를 이용해야 합니다. 예를 들어 기초생활수급자가 법원·등기소를 방문하면 0원이고, 인터넷등기소로 신청하면 500원입니다.

인터넷등기소와 방문 신청은 어떻게 하나요?

인터넷등기소(iros.go.kr) 신청은 해당 주택의 임대인·임차인, 변호사·법무사, 계약서를 작성한 개업공인중개사가 할 수 있습니다(대법원규칙 제6조 제2항). 임차인이 직접 신청하는 절차는 다음과 같습니다.

1. 인터넷등기소에서 인증서로 본인 확인을 합니다. 법원행정처장이 인터넷등기소에 지정·공고한 인증서만 쓸 수 있습니다.
2. 전자확정일자 신청 화면에서 주택 소재지, 임대인·임차인 인적정보, 임대차기간, 차임·보증금을 입력합니다.
3. 계약서를 PDF 또는 TIF 파일로 스캔해 첨부합니다. 파일 1건은 10쪽 이하, A4 크기, 20MB 이하여야 합니다.
4. 수수료 500원을 신용카드·계좌이체·선불전자지급수단으로 결제한 뒤 7일 안에 신청정보를 송신합니다. 7일이 지나면 결제가 취소된 것으로 봅니다.
5. 부여 결과를 이메일·문자로 받도록 신청하면 통지가 옵니다. 확정일자가 부여된 전자화문서는 3개월 이내 1회 무료로 발급받을 수 있습니다.

위 절차의 근거는 대법원규칙 제6조와 대법원 행정예규(업무처리지침) 제5조·제11조·제15조·제17조입니다.

방문 신청

1. 주택 소재지의 주민센터(읍·면사무소, 시·군·구 출장소)나 지방법원·등기소를 방문합니다.
2. 임대차계약서 원본과 신분증(주민등록증·운전면허증·여권·외국인등록증 등)을 제시합니다.
3. 수수료를 냅니다. 방문 접수는 1건 600원이고, 면제 대상이면 내지 않습니다(위 수수료 표).
4. 계약서에 확정일자번호·부여일·부여기관이 표시됩니다(주택임대차보호법 시행령 제4조 제2항).

계약서를 가진 사람이 신청하며, 법무부령은 임대인의 동의나 동행을 요구하지 않습니다. 입주·전입신고도 신청 요건이 아니어서 이사 전에도 받을 수 있습니다(법무부령 제2조·제3조).

계약서가 반려되는 경우

주민센터는 확정일자를 부여하기 전에 아래 여섯 가지를 확인합니다. 하나라도 갖추지 못하면 확정일자를 받을 수 없습니다(법무부령 제3조).

• 임대인·임차인 인적사항, 목적물, 기간, 차임·보증금이 적힌 완성된 문서가 아닌 경우
• 계약당사자(대리인이 체결했으면 대리인)의 서명 또는 기명날인이 없는 경우
• 글자가 이어질 빈 곳에 직선이나 사선이 그어져 있지 않은 경우
• 정정한 곳에 정정한 글자 수와 서명·날인이 없는 경우
• 계약서가 두 장 이상인데 간인이 없는 경우(전자계약증서는 제외)
• 이미 확정일자가 부여된 계약서인 경우. 이미 확정일자를 받은 계약서에 새 내용을 추가해 재계약했다면 다시 받을 수 있습니다.

법원·등기소·인터넷등기소는 이 가운데 완성된 문서, 서명 또는 기명날인, 확정일자 미부여 세 가지를 확인합니다. 인터넷등기소는 전자화문서를 첨부하지 않았거나 요건을 못 갖추면 사유를 통지하고, 통지하면 신청이 접수되지 않은 것으로 봅니다(예규 제6조 제2항·제7조).

전입신고와 확정일자는 무엇이 다른가요?

두 절차는 접수처·수수료·효력 시점이 다릅니다. 전입신고는 대항력을 만들고, 확정일자는 대항요건과 함께 있을 때 우선변제권(배당 순위)을 만듭니다.

우선변제권은 언제부터 생기나요?

우선변제권은 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 임대차계약서상 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 하나라도 없으면 성립하지 않습니다.

• ① 주택의 인도: 임차주택의 점유를 넘겨받는 것입니다. 열쇠나 출입 비밀번호를 받았는지, 이사할 수 있는 상태인지 등을 함께 따집니다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결)
• ② 주민등록: 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조 제1항)
• ③ 확정일자: 계약서에 부여받은 확정일자, 또는 임대차 신고 접수로 부여된 것으로 보는 확정일자

예시(가상 날짜): ① 3월 2일 계약서에 확정일자를 받고 3월 20일 이사·전입신고를 했다면 우선변제권은 3월 21일 0시부터입니다. ② 3월 20일 이사·전입신고와 확정일자를 모두 마쳤는데 같은 날 집주인 대출의 근저당권이 등기됐다면 우선변제권은 3월 21일부터라 근저당권자가 먼저 배당받습니다(97다22393). ③ 3월 20일 전입신고만 하고 확정일자를 4월 5일에 받았다면 다른 권리와 순위를 가르는 우선변제권 기준일은 4월 5일입니다(92다30597, 2017다212194). 이 경우에도 대항력은 3월 21일 0시부터 따로 생깁니다.

보증금 일부만 낸 상태에서 요건을 갖추고 나머지를 나중에 내도, 특별한 사정이 없으면 요건을 갖춘 때를 기준으로 보증금 전액에 우선변제권이 인정됩니다(2017다212194).

전입신고 주소의 지번이 실제·등기부 지번과 달라 대항요건이 인정되지 않은 사례가 있으니(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결) 계약 전에 등기부등본의 주소와 맞춰 보세요.

임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?

신고 대상 계약을 계약서와 함께 임대차 신고(전월세 신고)하면 접수를 완료한 때 확정일자를 부여한 것으로 보므로 따로 신청하지 않아도 됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항). 임대차계약신고필증 오른쪽 위에 확정일자 번호가 표시됩니다(국토교통부 2025년 4월 28일 보도자료).

확정일자는 신고 접수를 완료한 때 부여한 것으로 보므로, 신고를 기한(30일) 막바지에 하면 확정일자 날짜도 그만큼 늦어집니다. 이미 입주·전입신고를 마쳤다면 우선변제권 기준일이 밀릴 수 있습니다.

반대로 법원·등기소·주민센터에서 확정일자만 받았다면 임대차 신고는 따로 해야 합니다(국토교통부 2025년 4월 28일 보도자료). 신고 대상 지역의 특별법 근거와 2026년 7월 지방행정체제 개편 후 해석, 미신고 과태료는 전월세 신고제 대상과 과태료에 정리했습니다.

임차인이 전입신고를 하면서 계약서(계약서가 없으면 임대차 신고서)를 냈다면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다(법 제6조의5 제1항, 시행규칙 제6조의6). 이 경우 계약서나 신고필증에 확정일자 번호가 있는지 확인하고, 없으면 확정일자를 따로 받으세요.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약했다면 임대차 신고서를 공동으로 제출한 것으로 봅니다(시행규칙 제6조의2 제8항). 확정일자도 임대차 신고와 함께 시스템에서 자동으로 신청되지만 자동 부여는 아니어서, 관할 주민센터가 승인해야 계약서에 '확정일자 신고완료'가 표기되고 확정일자 번호가 나옵니다(국토교통부 전자계약시스템 자주 묻는 질문). 승인까지 시간이 걸릴 수 있으므로 번호가 표기됐는지 확인하세요. 전자계약증서의 확정일자 신청은 수수료 면제 대상입니다(법무부령 제2조의2·제8조 제3항 제11호).

계약 전에 그 집의 확정일자 정보를 볼 수 있나요?

임대인의 동의를 받으면 볼 수 있습니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의6 제4항), 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다(제3항). 해당 주택의 임대인·임차인, 소유자, 등기기록상 권리자 같은 이해관계인은 동의 없이 요청할 수 있습니다(제3항, 시행령 제5조).

정보제공 수수료는 방문 1건 600원(출력물이 10장을 넘으면 초과 1장마다 50원이며, 수수료를 계산할 때 100원 미만 금액은 계산하지 않음), 인터넷등기소 500원입니다(법무부령 제8조 제1항 제2호, 대법원규칙 제13조 제1항 제2·3호). 인터넷등기소에서 등기기록을 열람하면서 확정일자 정보를 함께 요청하면 정보제공 수수료를 감면할 수 있고(대법원규칙 제13조 제1항 제3호 단서), 이때 간이한 형태로 제공하는 부여현황은 수수료가 면제됩니다(예규 제14조 제4항·제17조 제2항). 임차인도 같은 방법으로 확정일자가 실제로 부여됐는지, 어떤 보증금으로 기록됐는지 확인할 수 있습니다.

계약을 체결할 때 임대인은 다음 두 가지를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).

• 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보: 임대인이 계약 체결 전에 정보제공에 동의하면 제시한 것으로 갈음합니다(제1호).
• 국세·지방세 납세증명서: 임대인이 계약 체결 전에 미납국세·미납지방세 열람에 동의하면 제시한 것으로 갈음합니다(제2호).

자주 묻는 질문