전월세 확정일자 받는 방법 (인터넷등기소·주민센터, 전입신고와 차이)
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전월세 보증금을 지키려면 확정일자가 필요합니다. 결론부터 말씀드리면 확정일자는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 온라인 신청(수수료 500원) 또는 주민센터(행정복지센터) 방문으로 받을 수 있고, 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과해 주택 임대차 신고(전월세 신고) 대상이라면 신고 시 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 확정일자는 전입신고와 별개의 절차이며, 보증금을 우선적으로 돌려받는 '우선변제권'을 갖추려면 전입신고·실제 거주(점유)·확정일자 세 가지가 모두 필요합니다.
핵심 요약 (2026년 기준)
확정일자란 무엇이고 왜 받아야 하나요?
확정일자는 임대차계약서에 공적 기관이 '이 날짜에 이 계약서가 존재했다'는 사실을 확인해 주는 절차입니다. 확정일자를 받아 두면 임차 주택이 경매·공매로 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 '우선변제권'의 요건 중 하나를 갖추게 됩니다. 이사 직후 전입신고 인터넷 신청을 마쳤다면, 확정일자까지 함께 받아 두는 것이 보증금 보호의 기본입니다.
확정일자 하나만으로 보증금이 전액 보장되는 것은 아닙니다. 확정일자는 우선변제권의 '순위'를 정하는 요소이며, 실제 배당 순위와 회수 가능 금액은 선순위 권리·주택 가액에 따라 달라집니다.
전입신고와 확정일자는 무엇이 다른가요?
두 절차는 목적과 효력 발생 시점이 다릅니다. 전입신고는 '대항력'을, 확정일자는 배당 '순위'(우선변제권)를 위한 것입니다.
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 목적 | 대항력 취득(거주 사실 공시) | 우선변제권 순위 확보 |
| 접수처 | 주민센터·정부24 | 인터넷등기소·주민센터 |
| 효력 발생 | 신고 다음날 0시부터 | 부여받은 당일부터 |
| 수수료 | 무료 | 온라인 500원(주민센터는 별도) |
전입신고 대항력은 '다음날 0시'부터 생기므로, 이사·잔금 당일에 근저당 등이 설정되면 대항력이 밀릴 수 있습니다. 계약 전 등기부등본으로 선순위 권리를 확인하고, 전입신고·확정일자는 되도록 빨리 처리하세요.
우선변제권을 가지려면 무엇이 필요한가요?
보증금을 우선적으로 돌려받는 우선변제권은 아래 세 가지를 모두 갖춰야 성립합니다. 하나라도 빠지면 순위에서 불리해질 수 있습니다.
- ① 전입신고: 주민등록 이전(대항력 요건)
- ② 점유: 실제로 그 주택에 거주(입주)
- ③ 확정일자: 임대차계약서에 확정일자 부여
확정일자는 어떻게 받나요? (온라인·방문)
가장 간편한 방법은 대법원 인터넷등기소 온라인 신청입니다. 절차는 다음과 같습니다.
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속 후 로그인
- [확정일자] → [신청서 작성 및 제출] 메뉴 선택
- 임대 목적물 주소, 임대차 기간, 보증금·차임 등 계약 정보 입력
- 임대차계약서 스캔본(PDF 등) 첨부
- 수수료 결제(온라인 500원) 후 신청
- 확정일자 부여 완료 및 확인서 저장
- 방문 신청: 신분증과 임대차계약서 원본을 지참해 주민센터에서 확정일자 날인
- 주택 임대차 신고(전월세 신고) 대상이면 신고 시 확정일자가 자동 부여 — 별도 신청 불필요
- 확정일자 후 필요한 주민등록등본 인터넷발급은 정부24에서 무료로 발급 가능
온라인 확정일자 수수료(500원)와 주택 임대차 신고 대상 기준(보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과)은 제도 변경이 있을 수 있습니다. 신청 전 대법원 인터넷등기소와 관할 주민센터 안내로 최종 확인하세요.
자주 묻는 질문
전입신고만 하면 확정일자는 안 받아도 되나요?
아닙니다. 전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권 순위를 위한 것으로 목적이 다릅니다. 보증금을 우선적으로 배당받으려면 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.
확정일자 온라인 신청 수수료는 얼마인가요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 온라인 확정일자 신청 수수료는 건당 500원입니다. 주민센터 방문 시 수수료는 접수처 안내에 따르며, 신청 전 확인하는 것이 좋습니다.
전월세 신고를 하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?
주택 임대차 신고(전월세 신고) 대상 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 다만 신고 대상(보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과)이 아니라면 별도로 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자 효력은 언제부터 생기나요?
확정일자는 부여받은 당일부터 효력이 있습니다. 반면 전입신고에 따른 대항력은 신고한 다음날 0시부터 발생하므로, 이 시점 차이를 고려해 절차를 서둘러 마치는 것이 안전합니다.
핵심 요약
- 확정일자: 인터넷등기소(온라인 500원) 또는 주민센터 방문
- 우선변제권 3요건: 전입신고 + 점유(거주) + 확정일자
- 전입신고 대항력은 다음날 0시, 확정일자 효력은 당일부터
- 전월세 신고 대상이면 신고 시 확정일자 자동 부여