건축물대장 인터넷 발급·열람 2026 (정부24·세움터, 수수료·등기부등본과 차이·위반건축물 이행강제금)

건축물대장은 정부24(gov.kr)·세움터(eais.go.kr)에서 인터넷으로 발급·열람하면 수수료가 없고, 시·군·구청·읍·면·동을 방문해 발급받으면 1건 500원(건축물현황도는 1면 100원)입니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제34조, 2026년 10월 15일 기준). 소유자가 아니어도 신청할 수 있어 전·월세·매매 전에 건물의 면적·구조·용도와 '위반건축물' 표시를 확인하는 데 쓰고, 소유권·근저당 같은 권리관계는 등기부등본에서 따로 봅니다. 위반건축물은 시정될 때까지 이행강제금이 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있으므로(건축법 제80조제5항), 표시가 있으면 계약 전에 위반 내용과 시정 여부를 확인합니다.

핵심 요약 (2026년 10월 15일 기준)

건축물대장 발급·열람 수수료는 얼마인가요?

건축물대장은 인터넷으로 발급·열람하면 무료이고, 창구 발급은 규칙 제34조제1항이 정한 1건 500원(건축물현황도는 1면 100원)입니다. 인터넷 발급 무료는 같은 조 제2항제2호에 있고, 인터넷 열람 무료와 창구 열람 1건 300원은 정부24 건축물대장 안내(최근 내용 확인일 2025년 10월 29일, 2026년 10월 15일 조회)에 적혀 있습니다.

규칙 제34조제3항은 시장·군수·구청장이 조례로 제1항 수수료(창구 발급·열람 금액)를 낮춰 적용할 수 있게 하므로 방문 금액은 지자체마다 다를 수 있습니다. 무인민원발급기는 규칙이 아니라 민원 처리에 관한 법률 제28조제2항에 따라 수수료를 감면할 수 있어 인천시 1건 400원·구리시 500원·수원시 무료처럼 지자체마다 다릅니다(각 시 누리집, 2026년 10월 15일 조회). 방문 수수료는 원칙적으로 해당 시·군·구 수입증지로 내고 낸 수수료는 돌려받지 못합니다(제4항). 집합건축물 표제부와 전유부를 각각 1건으로 세는지는 규칙과 정부24 안내에 정의가 없습니다.

방문 열람 300원은 정부24 안내 금액입니다. 규칙 제34조제2항제3호는 제32조에 따라 전산화한 건축물대장(종이로 관리하던 기존 대장을 전자 기록으로 바꾼 것)의 열람을 무료로 정하고 있어 안내 금액과 문언이 엇갈립니다. 그래서 창구에서 열람료를 실제로 받는지는 방문할 시·군·구에서 확인해야 하고, 발급 500원과 인터넷 무료는 이와 무관합니다.

정부24·세움터에서 건축물대장을 어떻게 발급·열람하나요?

정부24 안내는 건축물대장의 신청자격을 '누구나', 구비서류를 '없음'으로 적습니다. 세움터(eais.go.kr)에서도 일반건축물·표제부·전유부·총괄표제부·다가구 호별 면적대장 5종과 건축물현황도를 회원·비회원 모두 발급할 수 있습니다(세움터 발급안내, 2026년 10월 15일 확인).

1. 정부24(gov.kr)에서 '건축물대장 등본(초본) 발급(열람)' 민원을 찾아 '발급하기'를 누르고, 회원 신청과 비회원 신청 중 하나를 고릅니다.
2. 건물 소재지(도로명·지번)로 주소를 찾아 대상 건물을 고릅니다. 동·호는 팝업창에서 고르므로 브라우저의 팝업 차단을 풀어 둡니다(정부24 FAQ).
3. 대장구분(일반·집합)과 종류(표제부·전유부·총괄)를 건물 형태에 맞게 고릅니다. 고르는 기준은 다음 섹션에 있습니다.
4. 용도에 맞게 '열람' 또는 '발급'을 고릅니다. 은행·관공서 제출용은 발급입니다.
5. 온라인 열람 결과는 MyGOV > 나의 신청내역 > 서비스 신청내역에서 확인합니다(정부24 안내).

열람과 발급은 서류의 효력이 다릅니다(규칙 제11조제5·6항). 등본·초본(발급)에는 첫 장에 '이 등(초)본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다.' 문구와 담당자 성명·연락처가 적히고 관인이 찍힙니다. 열람은 화면으로 보거나 사본을 출력하는 방식이며, 사본에는 장마다 '열람용'이, 마지막 장에 '법적 효력이 없습니다' 문구가 적히고 관인이 없습니다.

소유자 외의 사람이 발급·열람하면 주민등록번호 일부는 표시되지 않습니다(규칙 제11조제7항). 평면도·단위세대평면도는 소유자 동의가 있거나, 소유자의 배우자·직계존비속, 경매·공매 중인 건축물, 설계·시공·중개를 의뢰받은 사람, 해당 건축물의 임차인 등 제3항이 정한 경우에만 발급·열람할 수 있습니다. 평면도·현황도는 정부24에서 온라인 발급을 지원하지 않아 세움터(건축물대장 인터넷 발급)로 신청해야 하고(정부24 안내·FAQ), 세움터에서도 소유자가 아니면 발급 요건을 충족하는 증빙서류를 붙여 신청해 자치단체 공무원의 승인을 거쳐야 합니다(세움터 발급안내).

일반·집합·총괄표제부, 어떤 대장을 떼야 하나요?

건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장 2종입니다(규칙 제4조). 집합건물법의 적용을 받는 건물(구분소유하는 아파트·오피스텔·다세대 등)은 집합건축물대장, 그 밖의 단독주택·상가 등은 일반건축물대장입니다(제2조). 집합건축물대장은 건물 전체를 보여 주는 표제부와 각 호를 보여 주는 전유부로 나뉘고, 하나의 대지에 건축물이 2동 이상이면 총괄표제부를 따로 작성하며, 다가구주택은 가구별 면적대장이 따로 있습니다(제5조).

정부24에서 해당 주소의 정보가 없다고 나오면 대장구분·종류를 잘못 골랐는지, 여러 지번 중 대표지번이 맞는지를 먼저 확인합니다. 한 동 전체는 표제부, 특정 호는 전유부, 2동 이상 단지 전체는 총괄을 고릅니다(정부24 FAQ).

다가구주택은 건축물대장의 가구 수와 지번 단위로 조회한 전입세대확인서의 전입 세대를 견줘 볼 수 있습니다(전입세대확인서 발급 방법). 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 단독·다중·다가구주택에서 '타 전세계약체결내역 확인서' 상 가구수가 건축물대장 상 가구수와 같을 것을 요건으로 안내합니다(2026년 10월 15일 조회).

건축물대장과 등기부등본은 무엇이 다른가요?

이름이 비슷해 헷갈리지만 역할이 다릅니다. 건축물대장은 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장이 건물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하기 위해 작성·보관하는 장부이고(건축법 제38조제1항), 세움터(국토교통부 건축행정시스템)는 이를 온라인으로 발급·열람하는 시스템입니다. 등기부등본(등기사항증명서)은 소유권·근저당 같은 권리관계를 기록하며 등기소가 관리합니다.

건축물대장의 '위반건축물' 표시는 무엇이고 계약 전에 어떻게 확인하나요?

허가권자(건축허가를 내주는 시장·군수·구청장 등)는 건축법 제79조제1항에 따라 시정명령을 할 때마다 건축물대장에 '위반건축물' 표시와 위반일자·위반내용·시정명령한 내용을 적습니다(제79조제4항, 규칙 제8조제1항). 표시는 일반건축물대장·집합건축물대장 표제부·전유부·총괄표제부 서식 첫째 면 장번호란 위에 하고 변동사항란에도 적으며, 위반이 시정되거나 법령 변경으로 적법해지면 변동사항란에 그 내용을 적고 표시를 삭제합니다(제8조제2~4항). 집합건물은 표제부와 전유부 양쪽에 붙을 수 있으니 내 호의 전유부까지 봅니다.

표시는 시정명령 때 적히므로 표시가 없다고 위반이 없다는 뜻은 아닙니다. 대장의 용도·면적·호수·가구 수를 실제 현황과 맞춰 보고, 변동사항란의 위반일자·시정명령 내용으로 시정 여부를 읽습니다.

시정명령을 받고도 이행하지 않은 건축물은 허가권자가 다른 법령에 따른 영업 등의 허가·등록을 하지 않도록 요청할 수 있고(건축법 제79조제2항, 허가권자가 기간을 정해 사용을 허용한 주택 등은 제외) 이행강제금이 부과됩니다. 전세 보증 상품은 기준이 따로 있습니다. 한국주택금융공사 전세지킴보증은 위반건축물이면 가입이 불가능하되 구분등기가 되어 있고 단독·다가구가 아니며 해당 세대가 위반건축물이 아닌 것으로 확인되면 가능하다고 안내하고, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 건축물대장상 위반건축물로 기재되지 않을 것(아파트 제외)을 요건으로 둡니다(각 기관 안내, 2026년 10월 15일 조회).

주민등록법·시행령·시행규칙 조문에는 '위반건축물'이라는 말이 없어 위반건축물이라는 이유로 전입신고를 제한하는 규정은 없습니다(국가법령정보센터 조문 검색, 2026년 10월 15일). 일반 은행 전세대출은 은행별 심사 기준이 달라 위 두 보증기관의 기준만 적었습니다. 대장에 적히는 것은 표시·위반일자·위반내용·시정명령 내용이므로(규칙 제8조제1항) 이행강제금이 부과됐는지는 대장에서 알 수 없고, 부과 주체인 허가권자(관할 시·군·구)가 압니다.

위반건축물 이행강제금은 어떻게 계산하나요?

이행강제금은 시정명령을 받고도 이행기한까지 시정하지 않은 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자·점유자(건축주등)에게 허가권자가 부과하는 금전 부담입니다(건축법 제79조제1항, 제80조제1항). 금액은 시가표준액을 기준으로 위반 유형별로 정해지고 건축 조례가 비율·횟수·감경을 일부 조정합니다.

건축 조례는 위 4개 비율(100·70·90·80%)을 낮출 수 있지만 100분의 60 이상이어야 합니다(시행령 제115조의3제1항 단서). 연면적(공동주택은 세대 면적) 60㎡ 이하 주거용 건축물은 표의 금액의 2분의 1 범위에서 조례가 정한 금액을 부과합니다(법 제80조제1항 단서). 사용승인 없이 사용 중인 건축물은 위반 부분이 아니라 건축물 전체의 시가표준액이 기준입니다(법제처 법령해석 18-0714, 2019.1.16.).

'시가표준액'은 건축법이 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 값으로 정합니다(제80조제1항). 지방세법은 주택을 공시가격(제4조제1항)으로, 그 밖의 건축물을 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치 지수와 경과연수별 잔존가치율 등을 반영한 값(제4조제2항, 시행령 제4조제1항제1의2호)으로 달리 정합니다. 건축법 제80조는 '지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는' 값이라고만 적어 주택인 위반건축물에 위 두 값 중 무엇을 쓰는지는 조문에 나오지 않습니다. 건물마다 값이 달라 전국 공통 금액이 없고, 구리시·수원시처럼 누리집에 '건축물 시가표준액' 조회 메뉴를 두는 시도 있어(2026년 10월 15일 조회) 아래 계산은 가정값으로 합니다.

계산 예 (시가표준액·면적은 가정값)

위반면적이 20㎡이고 1㎡당 시가표준액이 40만 원이라고 가정하고 위반 유형별 비율만 바꿔 계산합니다. 실제 건물의 값이 아니라 산식을 보여 주는 숫자입니다. 어느 유형인지는 건축 규모에 따라 달라서, 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축은 신고만 하면 허가받은 것으로 보는 건축신고 대상이라(건축법 제14조제1항제1호, 3층 이상 건축물은 증축 부분이 연면적의 10분의 1 이내일 때만) 아무 절차 없이 20㎡를 증축한 2층 이하 건물은 '신고 없이 건축'(70%)에 해당합니다.

신고 없이 20㎡를 증축한 건물이 연면적(공동주택은 세대 면적) 60㎡ 이하인 주거용 건축물이라면 건축법 제80조제1항 단서에 따라 위 금액의 2분의 1 범위에서 조례가 정한 금액을 부과합니다.

부산의 비율 인하(신고 없는 건축 60%)는 모든 건물에 적용되어 60㎡ 초과 건물이면 400,000 × 50% × 20 × 60% = 2,400,000원이고, 4분의 1은 60㎡ 이하 주거용 등 단서 대상에만 적용됩니다. 서울 조례는 허가·신고 없는 건축 등 법 제80조제1항제1호 위반의 비율을 낮추지 않았습니다. 두 조례 모두 2026년 10월 15일 현행이며, 가정값에 조례 비율만 대입한 계산이지 어느 건물의 실제 부과액이 아닙니다.

이행강제금은 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수(서울은 연 2회 이내, 부산은 1회)만큼 시정될 때까지 반복해 부과할 수 있습니다. 시정하면 새 부과는 즉시 중지되지만 이미 부과된 금액은 징수합니다(제80조제5·6항). 소규모 주거용 건축물에 대해 총 부과 횟수를 5회 범위에서 조례로 정할 수 있게 한 옛 단서는 2019년 4월 23일 삭제되어, 그 뒤 처음 부과된 이행강제금은 시정할 때까지 총 횟수 제한 없이 반복될 수 있습니다(법제처 법령해석 20-0149, 2020.6.22.). 2019년 4월 23일 전부터 종전 규정으로 부과되던 이행강제금은 종전 규정을 따릅니다(법률 제16380호 부칙 제3조). 아래 특별조치법의 '이행강제금 5회분 과태료'는 이와 별개 제도입니다.

이행강제금은 어떤 경우에 가중·감경되나요?

영리목적 위반이나 상습 위반은 현행 100분의 100 범위에서 조례가 정하는 바에 따라 가중해야 합니다(법 제80조제2항). 대상은 임대 등 영리 목적의 허가·신고 없는 신축·증축이나 용도변경(위반면적 50㎡ 초과), 영리 목적의 세대·가구 수 증가(5세대·5가구 이상), 동일인의 최근 3년 내 2회 이상 위반 등이며 위반 후 소유권이 바뀐 경우는 제외됩니다(시행령 제115조의3제2항). 2027년 2월 12일부터는 가중 하한 50%가 생깁니다(아래 안내).

허가권자는 아래 사유에 해당하면 이행강제금을 감경할 수 있습니다(건축법 제80조의2). 시행령 사유에 따른 감경에서는 영리·상습 가중 대상(법 제80조제2항)이 제외됩니다.

위 시행령 사유(제115조의4제1항 제1~5호)에 해당하면 60㎡ 이하 주거용 등 단서 대상은 단서 금액의 100분의 50을 감경할 수 있습니다(제115조의4제2항 단서). 조례가 정한 기간(서울은 최초 시정명령일부터 3년, 부산은 2년)까지 시정하지 않으면 감경받지 못합니다(법 제80조의2제1항 단서).

허가권자는 부과 전에 문서로 계고하고, 부과는 금액·사유·납부기한·수납기관·이의제기 방법을 적은 문서로 합니다(제80조제3·4항). 기한까지 내지 않으면 지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률에 따라 징수합니다(제7항).

위반건축물 양성화 특별조치법은 언제부터 신청할 수 있나요?

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026년 6월 16일 공포)은 2026년 12월 17일에 시행되어 18개월간 효력을 갖는 한시법입니다. 2026년 12월 17일 시행일 전에는 신청할 수 없고, 신고 기간은 시행령으로 정해집니다(제4조제1항). 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 건축물 가운데 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택(165~330㎡는 지자체 조례), 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 등이고(제3조제1항), 도시·군계획시설 부지·개발제한구역·보전산지 등 일부 구역은 제외됩니다(제3조제2항).

건축사가 만든 설계도서와 현장조사서를 붙여 신고하면 기준에 적합한 경우 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 나옵니다(제4조제1항, 제6조제1항). 이때 건축법 제80조로 산정한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료가 부과되고(제9조제1항, 전세사기피해주택을 매수한 전세사기피해자는 제외), 이행강제금을 5회 미만 부과받은 적이 있으면 이미 낸 금액을 뺀 만큼 부과됩니다(제9조제2항).

자주 묻는 질문