계약갱신청구권 행사 방법과 전월세 상한제 5% (묵시적 갱신과 차이) 2026
목차
전세·월세 계약을 연장하고 싶다면 계약갱신청구권부터 확인하세요. 계약갱신청구권은 임차인이 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 임대인이 법으로 정한 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없도록 한 주택임대차보호법상의 권리입니다. 이 권리는 임대차 기간 중 한 번만 쓸 수 있고, 행사하면 종전과 같은 조건으로 2년이 더 보장됩니다. 이때 임대인은 보증금·월세를 직전 금액의 5% 넘게 올릴 수 없습니다(전월세 상한제). 다만 세부 적용은 계약 시점과 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 국토교통부·대한법률구조공단 등 공식 창구에서 확인하세요.
핵심 요약 (주택임대차보호법 기준)
계약갱신청구권이란 무엇인가요?
계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 한 번은 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 보장한 권리입니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법(이른바 '임대차 2법')에 담겼으며, 세입자의 주거 안정을 위해 임대인의 갱신 거절을 제한하는 것이 핵심입니다. 최초 2년 계약에 이 권리로 2년을 더하면 사실상 '2+2년' 거주가 가능합니다.
이 글은 주거용 주택 임대차(주택임대차보호법) 기준입니다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용돼 갱신요구 기간·한도가 다르니 혼동하지 마세요.
계약갱신청구권은 어떻게 행사하나요?
- 계약서에서 임대차 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전~2개월 전 기간을 계산
- 그 기간 안에 임대인에게 '갱신을 요구한다'는 의사를 명확히 전달
- 말로도 가능하지만, 문자·카카오톡·내용증명 등 날짜와 내용이 남는 방법으로 통지
- 임대인과 증액(최대 5% 이내) 여부를 협의하고, 필요하면 갱신 계약서를 새로 작성
- 갱신 후에도 대항력·우선변제권 유지를 위해 확정일자·전입 상태를 점검
구두로만 요구하면 나중에 '들은 적 없다'는 분쟁이 생길 수 있습니다. 반드시 통지한 날짜와 내용이 증거로 남는 방식(문자·내용증명 등)으로 행사하세요. 갱신 후 보증금이 늘었다면 늘어난 부분에 대한 대항력 확보를 위해 전월세 확정일자 받는 방법을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
전월세 상한제 5%는 어떻게 적용되나요?
계약갱신청구권으로 계약을 갱신할 때 임대인은 보증금이나 월세를 직전 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 이를 전월세 상한제라고 합니다. 지방자치단체는 조례로 이 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있습니다. 예를 들어 직전 보증금이 3억 원이라면 갱신 시 최대 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있습니다(3억 × 5% = 1,500만 원).
5% 상한은 '갱신'에만 적용됩니다. 세입자가 완전히 바뀌는 새 임대차 계약(신규 계약)에는 상한이 없다는 점을 헷갈리기 쉽습니다. 보증금을 월세로 바꾸는 등 조건 전환이 얽히면 환산 방식이 복잡하니, 다툼이 있으면 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.
전월세 상한 5% 계산기
계약 갱신 시 증액 상한(직전 금액의 5%)을 계산합니다. 금액은 만원 단위로 입력하세요.
보증금을 입력하면 갱신 상한이 계산됩니다.
계산 전 꼭 확인하세요
- 이 상한(5%)은 계약 갱신(계약갱신청구권 행사·합의 갱신)에 적용되며, 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
- 보증금↔월세 전환은 전월세전환율이 따로 적용되며, 이 계산기로는 계산하지 않습니다.
- 일부 지자체 조례로 상한이 5%보다 낮을 수 있습니다.
- 본 결과는 참고용 추정치입니다. 정확한 사항은 국토교통부·대한법률구조공단· 전월세지원센터 등 공식 창구에서 확인하세요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
임대인은 아무 때나 갱신을 거절할 수 없고, 주택임대차보호법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기(2회분)에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 주택 전부·일부를 다른 사람에게 전대(재임대)한 경우
- 임차인이 고의·중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 임대인(또는 직계존속·직계비속)이 그 주택에 실제로 들어가 살려는 경우
- 철거·재건축 등으로 계약 당시 고지한 사유가 실현되는 경우
임대인이 '실거주'를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 그 기간에 제3자에게 다시 세를 놓으면 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 실거주 주장이 있더라도 무조건 나가야 하는 것은 아니므로, 다툼이 있으면 증거를 남기고 전문기관에 상담하세요.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 무엇이 다른가요?
임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 계약은 종전과 같은 조건으로 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신은 임차인이 갱신청구권을 '행사한' 것이 아니므로, 갱신청구권은 그대로 남아 나중에 따로 한 번 더 쓸 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 행사 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 임대인이 기간 내 통지 안 하면 자동 | 임차인이 기간 내 적극적으로 요구 |
| 갱신청구권 소진 | 소진되지 않음(권리 그대로) | 1회 소진(다시 못 씀) |
| 보증금·차임 | 종전과 동일 조건(증액 없음) | 5% 이내에서 증액 가능 |
| 연장 기간 | 2년 | 2년 |
묵시적 갱신이든 갱신청구권 행사든, 갱신된 계약에서 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 반대로 임대인은 갱신 기간 중 임의로 해지할 수 없습니다. 임대차 신고 의무가 궁금하다면 전월세 신고제 대상과 과태료를, 전입 절차는 전입신고 인터넷 신청을 참고하세요.
계약갱신에서 흔히 하는 실수
- 만료 2개월 전을 넘겨서 갱신을 요구하는 경우 — 기간을 놓치면 갱신청구권 행사가 거절될 수 있습니다.
- 5% 상한이 신규 계약에도 적용된다고 오해하는 경우 — 상한은 '갱신'에만 적용됩니다.
- 구두로만 갱신을 요구하고 증거를 남기지 않는 경우 — 분쟁 시 입증이 어렵습니다.
- 묵시적 갱신을 갱신청구권 행사로 오해해, 남은 권리를 있는데도 없다고 여기는 경우.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 언제까지 요구해야 하나요?
임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리 행사가 거절될 수 있습니다.
갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
임대차 기간 중 1회만 행사할 수 있습니다. 행사하면 종전과 같은 조건으로 2년이 더 보장됩니다.
갱신할 때 임대인이 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?
직전 보증금·월세의 5%를 초과할 수 없습니다. 지자체 조례로 5%보다 낮게 정한 경우 그 기준을 따릅니다. 신규 계약에는 이 상한이 없습니다.
집주인이 산다고 하면 무조건 나가야 하나요?
임대인이나 직계존비속의 실거주는 정당한 거절 사유가 될 수 있지만, 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 다툼이 있으면 증거를 남기고 상담하세요.
묵시적 갱신이 되면 갱신청구권은 사라지나요?
아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신청구권을 행사한 것이 아니므로 권리는 그대로 남아, 이후 별도로 한 번 더 행사할 수 있습니다.